La pandémie de COVID-19 a eu un effet néfaste sur l’occupation des espaces commerciaux, particulièrement dans les grands centres urbains. Les tours de bureaux se sont vidées et, compte tenu de l’attrait pour le télétravail, pourraient demeurer partiellement vacantes une fois la crise passée. Les hôtels, quant à eux, ont connu une forte baisse d’achalandage suite à la fermeture des frontières. Même si le secteur touristique devait reprendre de la vigueur au cours des prochaines années, il se pourrait qu’une partie des voyages d’affaires soit abandonnée au profit d’appels vidéo ou de conférences virtuelles.
Plutôt que de laisser ces édifices à l’abandon, il est possible de leur trouver une nouvelle fonction sans nécessairement avoir à tout reconstruire. Nous vous présentons quelques options pour convertir un immeuble commercial et lui donner une seconde vie.
La réutilisation d’espaces vacants – notamment pour du logement – comporte de nombreux avantages. Elle permet de limiter l’étalement urbain tout en revitalisant des quartiers en déclin. Il s’agit aussi d’un geste environnemental, car il est plus durable de prolonger la vie d’un bâtiment existant que de tout démolir et construire à neuf… ou ailleurs. Il suffit de trouver le bon usage pour chaque type d’immeuble.
De nombreuses villes sont aux prises avec une pénurie de logements, abordables ou non. Parfois, les terrains nécessaires pour de nouvelles constructions se font rares, surtout dans les quartiers centraux. Dans ce contexte, il pourrait être avantageux de tirer profit d’immeubles vacants tels que des hôtels et des tours de bureaux pour les convertir en condos ou en appartements locatifs.
Ces édifices comportent plusieurs atouts. Ils sont souvent bien situés, dans des secteurs prisés où il serait très coûteux de construire des bâtiments neufs. Certains hôtels et bureaux plus anciens bénéficient de détails architecturaux intéressants qui seraient aujourd’hui impossibles à reproduire de façon rentable pour un constructeur. Ils sont en outre parfois dotés de hauts plafonds, ce qui plaît aux propriétaires et locataires.
Les espaces de bureaux ont comme avantage d’être à aire ouverte, ce qui permet aux développeurs de créer des unités de différentes tailles, selon les besoins. En contrepartie, certains édifices très profonds comptent des sections où la lumière naturelle ne se rend pas, ce qui est incompatible avec les exigences d’une utilisation résidentielle. Par ailleurs, les toilettes sont souvent concentrées dans un même endroit, ce qui implique que la plomberie devra être déployée ailleurs dans le bâtiment pour créer des cuisines et des salles de bain dans tous les logements. En outre, le système électrique devra parfois être refait à neuf.
Les hôtels pourraient s’avérer de meilleurs candidats pour une conversion résidentielle. On n’a qu’à penser à ceux qui ont été réquisitionnés au plus fort de la pandémie pour servir de refuge temporaire aux sans-abris, que ce soit à Montréal, à Toronto ou à Victoria en Colombie-Britannique. En Alberta, Horizon Housing (anglais) – un organisme qui fournit des logements abordables aux résidents vulnérables de Calgary – a acheté un hôtel local (The Elan) en vue d’en faire des studios et des appartements d’une ou deux chambres à prix modique. Dans la même ville, mais dans une autre fourchette de prix, l’International Hotel a récemment été transformé en appartements haut de gamme à louer (anglais).
L’atout des chambres d’hôtels dans ce type de transformation est qu’elles sont déjà équipées d’une salle de bain, d’un système efficace de chauffage et de climatisation ainsi que de larges couloirs et d’ascenseurs. Pour les plus spacieuses d’entre elles, on trouve parfois un espace salon et une cuisinette : il ne resterait qu’à réaménager cette dernière pour offrir une cuisine plus complète. Pour créer des unités d’habitation plus grandes, il serait toutefois nécessaire de fusionner des chambres, une option plus facile à réaliser si la bâtisse est dotée d’une ossature en bois plutôt qu’en béton.
Des condos haut de gamme pourraient être envisagés dans un hôtel qui offre des commodités – un gym, une piscine ou un spa par exemple – recherchées par des acheteurs prêts à payer davantage pour ce type de luxe. En revanche, la conversion de chambres d’hôtel en logements abordables aurait un avantage non négligeable : ce type d’habitation ne dépend pas des cycles économiques et est toujours très demandé.
La venue d’étudiants étrangers et, par conséquent, la demande pour des logements leur étant destinés a connu un déclin pendant la pandémie. Elle devrait toutefois reprendre à mesure que les frontières ouvrent et que les cours en présentiel redeviennent la norme. Or, comme l’espace sur les campus est parfois limité, surtout lorsque les collèges et les universités sont situés au centre-ville, il existe une demande pour des résidences hors campus.
Certains établissements d’enseignement vont s’associer avec des promoteurs privés pour construire des logements pour leurs étudiants. Quelques-uns de ces logements ont d’ailleurs été aménagés dans des hôtels. Au début des années 1990, l’Institut polytechnique Ryerson a acheté un hôtel du centre-ville de Toronto pour le transformer en résidence pour 270 étudiants. Plus près de chez nous, un ancien hôtel Quality Inn du centre-ville de Montréal a accueilli en 2014 ses premiers étudiants de l’Université McGill.
Comme c’était le cas pour le Quality Inn, les établissements hôteliers qui comptent un grand nombre de suites sont des candidats idéaux à une conversion. Mais le critère principal demeure l’emplacement : les appartements destinés aux étudiants doivent être situés à une courte distance de marche de leur école ou être facilement accessibles en transport en commun.
Avec le vieillissement de la population, la demande pour des logements pour aînés connaîtra une croissance soutenue. Cette clientèle, surtout celle des personnes moins autonomes, a des besoins qui diffèrent de ceux des étudiants ou des familles. Par exemple, certaines maisons de retraite n’offrent pas dans les unités individuelles des cuisines complètes, puisque les résidents prennent la majorité de leurs repas en groupe dans une salle à manger commune. À cet égard, un hôtel est le type de bâtiment qui s’apparente le plus à ce type de résidence : on y trouve souvent un restaurant alors que les chambres sont équipées de cuisines minimalistes. En outre, les espaces de réunions d’un hôtel pourraient facilement être transformés en salles de loisirs pour les personnes âgées.
En 2020, l’hôtel Peninsula Inn à Niagara a été converti avec succès. Baptisée Chapel Heights, la nouvelle résidence pour aînés offre de nombreux services dont une piscine intérieure, un centre de conditionnement physique et un bistro, des installations déjà présentes à l’époque de l’hôtel.
Cependant, bien que les hôtels soient propices à une telle conversion, une attention particulière devra être accordée à la sécurité des usagers : les résidences qui s’y déploieront devront notamment être dotées d’équipements relatifs à la prévention et à la protection des incendies (par exemple, un système de gicleurs). 
Si l’espace commercial à convertir a peu de fenêtres ou est doté de larges sections sans lumière naturelle, d’autres usages que résidentiels sont à considérer. Dans ce contexte, pourquoi ne pas envisager une ferme urbaine? Les cultures à l’intérieur d’un bâtiment – même sans fenêtres – seraient apparemment beaucoup plus productives que celles en serre : on peut facilement les empiler et utiliser un éclairage artificiel pour en éclairer tous les niveaux. En contrepartie, les serres ne comptent que sur les rayons du soleil pour faire pousser une seule couche de végétaux. Autre avantage d’un bâtiment existant : si bien isolé, il serait plus facile à chauffer qu’une serre avec parois en verre.
Même si les rendements semblent prometteurs, ce type de transformation requiert de gros investissements. En plus d’équiper les salles de cultures de systèmes d’éclairage spécifiquement conçus pour cet usage, il faudra modifier l’enveloppe intérieure afin de la rendre imperméable et inattaquable par les moisissures. La ventilation et l’évacuation de l’eau devront aussi être prises en compte. Enfin, tous les matériaux utilisés dans la ferme verticale devront être faciles à nettoyer et à désinfecter en cas d’infestations parasitaires.
AeroFarms (anglais) est la plus grande ferme urbaine intérieure en Amérique du Nord. Elle compte plusieurs établissements dans la région de Newark, dans l’état du New Jersey. Une de ses installations de 30 000 pieds carrés est issue de la conversion en 2015 d’un ancien centre de paintball et laser tag. Puis, en 2016, l’entreprise a converti en ferme de 70 000 pieds carrés une ancienne aciérie.
Quel que soit l’espace à convertir, de nombreuses possibilités s’offrent à son propriétaire actuel ou à son acquéreur. La transformation de l’immeuble commercial dépendra du type de bâtiment et de sa structure, de son emplacement ainsi que des besoins de la population. Ne reste qu’à y ajouter la vision de l’entrepreneur!
En attendant, vous pouvez toujours réaménager l’espace selon les tendances d’aménagement de bureaux de l’heure pour les employés et équipes combinant télétravail et travail en présentiel. Ne reste qu’à y ajouter la vision de l’entrepreneur!
Isabelle Pronovost a débuté sa carrière comme analyste statistique et a décidé un jour de quitter l’univers des chiffres pour se consacrer à son amour des mots. Détentrice d’un certificat en rédaction professionnelle, elle se lance en janvier 2017 comme journaliste et rédactrice pigiste. Elle se passionne depuis toujours pour l’architecture, le design, et, dans une plus large mesure, pour tout ce qui touche à la maison – un intérêt qui l’amène tout naturellement à collaborer avec RénoAssistance.
Marilena Tricarico est une designer d'intérieur de métier depuis plus de 15 ans. Elle a aussi travaillé comme designer et chroniqueuse vedette à l'émission Décore ta Vie pendant plus de 10 ans. Aujourd'hui, elle offre son expertise du milieu de la rénovation comme réalisatrice et animatrice de contenu vidéo dans l'équipe de RénoAssistance.
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