Lois 141 et 16: impact sur la vie en copropriété

La vie en copropriété est une réalité assez récente au Québec. Avec les immeubles de condos qui vieillissent — parfois mal —, force a été d’admettre que la réglementation encadrant ce type d’habitation comportait quelques lacunes. Bâtiments mal entretenus, franchises d’assurances de plus en plus difficiles à acquitter, copropriétaires devant déclarer faillite ou vendre leur unité suite à une avalanche de cotisations spéciales: plusieurs situations étaient à corriger. C’est dans ce contexte qu’ont été élaborées certaines mesures des projets de loi 141 et 16.

Alors que plusieurs de leurs dispositions entreront en vigueur dans un avenir rapproché, voyez de quelle manière ces deux lois risquent de vous affecter et comment vous pouvez vous y préparer. 

Les projets de loi 141 et de loi 16 

Présentés respectivement en 2018 et en 2019, les projets de loi 141 et 16 affecteront tous les propriétaires de condos. La loi 141, qui touche au secteur financier, aura des répercussions sur les assurances contractées par les syndicats de copropriété.  

Quant à la loi 16, elle vise à renforcer l’entretien de l’immeuble. Certains syndicats de copropriété, pour garder les frais de condo bas, négligent de garnir suffisamment le fonds de prévoyance. Résultat: lorsque des travaux importants sont requis (par exemple, le remplacement du toit ou des fenêtres), les syndicats exigent des cotisations spéciales par manque de fonds ou tardent à effectuer les réparations, ce qui peut entraîner une dégradation du bâtiment. 

Projet de loi 141 sur les assurances 

Le projet de loi 141 comporte quelques exigences en lien avec les assurances, mais une en particulier aura un impact sur le portefeuille des copropriétaires. 

La loi 141 oblige le syndicat des copropriétaires à créer un fonds d’autoassurance, qui s’ajoute au fonds d’opérations et au fonds de prévoyance existant. Ce fonds doit contenir l’équivalent de la franchise — le montant qui doit être payé par l’assuré en cas de sinistre — la plus élevée de tous les contrats d’assurance souscrits par le syndicat. Souvent, c’est la franchise pour les dégâts d’eau qui est la plus importante, si on exclut les dégâts des tremblements de terre et d’inondation, et celle-ci tend à augmenter au fil des réclamations. Cette obligation entrera en vigueur le 15 avril 2022. Depuis cette mise en vigueur, il faut aussi savoir qu’une évaluation sur la valeur de reconstruction à des fins d’assurances doit être accomplie par un évaluateur agréé tous les 5 ans et celle-ci aura un impact sur les finances dû à son coût. Cette évaluation peut avoir un impact négatif ou positif sur la prime d’assurance si l’évaluation revoit la franchise à la hausse ou à la baisse. 

Projet de loi 16 sur le fonds de prévoyance 

Par le biais du projet de loi 16, le gouvernement veut s’assurer que les syndicats de copropriété entretiennent bien leurs immeubles, mais aussi qu’ils mettent assez d’argent de côté pour financer les gros travaux de rénovation à venir. 

• Se doter d’un carnet d’entretien. Ce document retrace l’historique du bâtiment et identifie les réparations, améliorations et rénovations qui ont été effectuées au cours des années. Le carnet permet également la transmission du savoir entre les anciens et les nouveaux administrateurs, tout en étant un outil précieux pour la personne qui se verra confier la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance (voir le point suivant). 
• Effectuer une étude du fonds de prévoyance. Celle-ci sert à décrire et évaluer le coût des travaux majeurs à réaliser dans les 25 prochaines années, voire plus encore, pour les parties communes de l’immeuble telles que les fenêtres, le revêtement ou la dalle de béton du stationnement souterrain. Cette étude estime ensuite, année par année, le montant requis dans le fonds de prévoyance pour couvrir ces travaux. 

C’est souvent à la lecture de l’étude du fonds de prévoyance que les copropriétaires réalisent qu’ils sont loin de détenir les sommes nécessaires et qu’il leur faudra mettre les bouchées doubles (ou même triples!) pour effectuer le rattrapage. Cette obligation n’est pas en vigueur à l’heure actuelle, car le gouvernement n’en a pas encore fixé les modalités (par exemple, quels seront les professionnels habilités à réaliser l’étude du fonds de prévoyance). Une fois le règlement adopté, les syndicats auront trois ans pour s’y conformer. 

Impact sur les frais de condo 

Ces nouveaux projets de loi auront un impact certain sur les frais de condo. Tout d’abord, des sommes devront être prévues pour faire réaliser l’étude du fonds de prévoyance, une expertise devant être renouvelée tous les cinq ans. 

L’augmentation qui fera sans doute le plus mal est celle liée au fonds de prévoyance, surtout si l’immeuble est plus ancien et que ce fonds a été négligé durant de nombreuses années. La loi prévoit toutefois un délai de 10 ans pour le renflouer s’il n’est pas assez garni, de quoi éviter une hausse trop prononcée des frais de condo. 

Enfin, les copropriétaires devront aussi cotiser au nouveau fonds d’autoassurance. Bonne nouvelle: ils n’ont l’obligation d’y cotiser qu’une seule fois… à moins qu’un sinistre survienne. S’il y a réclamation et que la franchise doit être payée, les copropriétaires devront à nouveau remplir le fonds d’autoassurance. Certains y verront une motivation à bien entretenir leur copropriété afin d’éviter toute réclamation liée à la négligence, par exemple. 

Entretien de la copropriété 

En attendant de réaliser une étude du fonds de prévoyance en bonne et due forme, il peut être utile de commencer à réfléchir aux travaux majeurs qui devront être effectués au cours des prochaines années. 

Toiture 

Même si elle est souvent peu visible pour les occupants d’un immeuble en copropriété — surtout si le toit est plat — la toiture constitue un élément clé de l’enveloppe d’un bâtiment. Pour prévenir des problèmes importants, il est bon de l’inspecter deux fois par année, au gel et au dégel. 

Au terme de sa vie utile, il vaut mieux ne pas tarder à la remplacer afin d’éviter une infiltration d’eau, surtout que plus il y a de réclamations dans une copropriété, plus le montant de la franchise augmentera (et par conséquent, les cotisations au fonds d’autoassurance). 

Assurez-vous donc d’avoir assez d’argent dans votre fonds de prévoyance pour pouvoir remplacer la toiture au moment requis. La durée de vie d’un toit dépend de son type de revêtement. 

• Bardeaux d’asphalte: 15 à 25 ans 
• TPO et EPDM: 25 à 30 ans 
• Membrane élastomère: 20 à 30 ans 
• Multicouche (gravier et bitume): 15 à 30 ans 
• Tôle: 50 ans et plus 
• Ardoise: 75 à 100 ans 

En plus de planifier le moment du remplacement, vous devrez aussi estimer le coût pour le faire, même s’il est difficile de prévoir le prix de la main-d’œuvre et des matériaux dans plusieurs années. Pour vous faire une idée, n’hésitez pas à lire notre article sur les prix de revêtement de toiture.  

Revêtement extérieur et fondation 

La fondation et le revêtement extérieur de votre immeuble constituent aussi des points d’entrée pour de potentielles infiltrations d’eau. Les intempéries et la température extérieure — particulièrement les périodes de gel et dégel — augmentent l’usure de l’enveloppe du bâtiment. Si l’usure devient trop avancée, certains problèmes peuvent apparaître et causer des dommages plus sérieux à votre immeuble. Les racines des arbres plantés près de votre copropriété pourraient aussi endommager la fondation.  

S’il est ardu de savoir à quel moment vous devrez effectuer des réparations en lien avec la fondation, il est plus facile de prévoir le moment où il vous faudra remplacer le revêtement extérieur. Comme pour la toiture, sa durée de vie varie en fonction des matériaux utilisés. 

• Bois d’ingénierie (CanExel): 30 ans et plus 
• Vinyle ou PVC: plus de 40 ans 
• Aluminium: plus de 25 ans 
• Acrylique (souvent utilisé sur les façades latérales des triplex montréalais): 25 ans et plus 
• Maçonnerie: plus de 75 ans (mais les joints devront être refaits après 20 ou 25 ans) 
• Fibrociment: jusqu’à 40 ans avec un produit de qualité 

Les prix des revêtements extérieurs – qui varient selon les matériaux utilisés – dicteront le montant que vous devrez mettre de côté dans votre fonds de prévoyance en prévision de ce type de travaux. 

Portes et fenêtres 

Divers problèmes avec les fenêtres d’un bâtiment peuvent survenir: de la glace au bas des fenêtres en hiver, des infiltrations d’eau ou d’air, un mécanisme qui coince (la manivelle, par exemple), la détérioration du cadre en bois ou de la buée dans une fenêtre à double ou triple vitrage. 

Dans certains cas, vous pourrez effectuer des réparations afin de prolonger la vie de vos fenêtres, notamment en refaisant le calfeutrage ou en changeant le thermos. Dans le cas d’une détérioration avancée, les remplacer constituera la seule solution. 

Il existe différents types de fenêtres sur le marché, chacun avec ses avantages et inconvénients. Les matériaux et les prix varient, les fenêtres les moins chères étant celles en PVC. Votre fonds de prévoyance devra donc être très bien rempli pour pouvoir  absorber le coût parfois astronomique que représente le changement de toutes les fenêtres d’un immeuble. 

Balcons et terrasses 

Comme les autres parties communes, les balcons ont aussi une durée de vie utile. Les frais pour les rénover varieront en fonction des matériaux. Règle générale, les balcons doivent être changés entre 10 et 50 ans suivant leur installation.  

• Fibre de verre: plus de 20 ans 
• Bois: entre 10 et 25 ans 
• Composite (bois et plastique): jusqu’à 25 ans 
• Béton: plus de 50 ans 

En plus des balcons individuels, votre immeuble est peut-être doté d’une terrasse sur le toit. Cette dernière devra aussi être refaite à neuf après un certain temps, et plus elle compte d’aménagements (banquettes intégrées, pergola, etc.), plus la facture risque de grimper. Vous pouvez jeter un coup d’œil à ces condos avec des aménagements inspirants.  

Prendre soin de sa copropriété pour économiser à long terme 

Bien s’occuper de sa copropriété est essentiel, qu’il s’agisse d’entretien régulier ou de travaux  d’envergure. Un condo logé dans un immeuble en bon état se vendra plus cher et plus vite au moment où vous souhaiterez vous en départir. En outre, des fonds d’autoassurance et de prévoyance bien garnis rassureront autant les futurs acheteurs que vous-même pendant que vous êtes propriétaire: vous n’aurez enfin plus à craindre les cotisations spéciales! 

Pour plus d’information sur les copropriétés, visitez le site web du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec. 

Même si ces deux outils ne sont pas obligatoires pour le moment, rien n’empêche les copropriétaires de prendre de l’avance sur ces bonnes pratiques de gestion de leur actif immobilier. Pour les copropriétés qui désirent mettre en place un carnet d’entretien, la compagnie Hoodi a développé une solution en ligne simple qui vous permet de planifier et documenter vos entretiens, ainsi que vos projets de rénovation. Hoodi offre également un service d’études de fonds de prévoyance abordable aux petites copropriétés, qui ont celles qui peinent à obtenir des tarifs à la hauteur de leurs moyens étant donné la forte demande pour ce type de service depuis l’adoption de la Loi 16.

Pour la rénovation de condos, qu’il s’agisse de votre partie privée ou des espaces communs, n’hésitez pas à nous contacter; nous saurons vous aider! Ou appelez directement l’un de nos Conseillers en rénovation qui saura répondre à toutes vos questions au 1 877 736-6360.