S’applique au Québec uniquement.
Lorsque vous faites effectuer des travaux de rénovation majeurs ou lorsque vous agrandissez ou faites construire une nouvelle maison, les personnes qui participent à la construction ou à la rénovation d’un immeuble comme l’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’entrepreneur ou le sous-entrepreneur ont un droit très particulier: l’hypothèque légale sur l’immeuble qui protège leur droit au paiement. On l’appelle l’hypothèque légale de construction.
Le Code civil du Québec a instauré cette hypothèque dans le but de protéger les travailleurs de la construction afin qu’ils soient remboursés pour des travaux et services effectués sur un immeuble. Cette hypothèque légale ne concerne que l’immeuble visé par les travaux de construction ou de rénovation. Elle constitue une garantie de paiement pour les professionnels et entrepreneurs qui ont effectué les travaux.
Bien qu’elle existe sans avoir à la publier, les bénéficiaires doivent faire une dénonciation de contrat afin que celle-ci soit garantie, à moins qu’ils ne contractent directement avec le propriétaire. Cette dénonciation a pour but d’informer le propriétaire que, dans l’éventualité d’un défaut de paiement pour les travaux effectués à sa demande, l’entrepreneur ou le professionnel pourra inscrire une hypothèque légale.
Pour le propriétaire, cette dénonciation lui donne l’occasion de s’enquérir des sous-traitants, des fournisseurs et sous-traitants. Elle doit lui être fournie par écrit avant le début des travaux. Enfin, elle ne s’applique qu’aux travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble. Ainsi, l’entrepreneur ou le professionnel ne pourrait se prévaloir de cette hypothèque pour des travaux demandés par un locataire.
Si vous faites des travaux majeurs, il ne faut pas prendre ce recours possible à la légère. Même si vous avez payé votre entrepreneur général en entier pour tous les travaux et matériaux de votre agrandissement, vous pourriez vous faire réclamer par la suite le paiement des fermes de toit, des portes et fenêtres, du plancher de bois et de l’électricien que vous avez déjà payé s’ils n’ont pas été payés par l’entrepreneur général. Et à défaut de payer une deuxième fois, votre propriété pourrait être vendue en justice…
Vous avez engagé un entrepreneur pour des travaux importants et tout s’est très bien passé jusqu’à la fin. Mais peu après la réception de votre projet, vous recevez des mises en demeure de fournisseurs qui affirment ne pas avoir été payés. Vous avez pourtant tout réglé par chèque de manière progressive comme prévu et vous avez tous les reçus en bonne et due forme. À la livraison, l’entrepreneur a même indiqué « payé » sur sa dernière facture et votre banque confirme que le chèque a bel et bien été encaissé.
Que s’est-il passé? Il est difficile de croire qu’on puisse être tenu de débourser de l’argent une fois de plus pour des travaux de construction ou de rénovation qu’on a déjà payés. C’est pourtant ce qui risque de vous arriver si vous ignorez une lettre qui peut paraître insignifiante: l’avis de divulgation.
L’avis de divulgation ou de dénonciation de contrat est une lettre vous avisant que votre entrepreneur a désigné une tierce partie comme fournisseur du projet. Il peut s’agir, par exemple, d’un fournisseur de portes et fenêtres ou d’un constructeur de toitures. Si votre entrepreneur ne les paie pas, vous pourriez être tenu de le faire à sa place, à défaut de quoi votre maison serait prise en garantie de paiement jusqu’à sa vente.
1. Soyez attentif à vos livraisons de courrier au début de votre projet et prenez bonne note des avis de divulgation même lorsqu’ils ne portent pas toujours officiellement ce nom.
2. Lorsque vous faites un chèque à l’entrepreneur pour des matériaux ou services précis, assurez-vous de le rédiger au nom de l’entrepreneur ET du fournisseur – en principe, l’entrepreneur ne pourra pas l’encaisser sans avoir payé son fournisseur.
3. Si l’entrepreneur indique qu’il a déjà payé le fournisseur, obtenez une quittance du fournisseur.
4. Si l’entrepreneur vous remet lui-même une quittance ou une autre preuve de paiement soi-disant émise par le fournisseur, appelez le fournisseur pour confirmer l’authenticité du document, on est jamais trop prudent.
5. En cas de doute, parlez à un avocat ou à un notaire qui pourra vous guider.
Trop de gens l’ignorent, mais il ne suffit pas d’inscrire « paiement des portes et fenêtres » sur le chèque pour avoir l’esprit tranquille. Il faut le libeller au nom de l’entrepreneur et de son fournisseur, dont vous connaissez l’identité grâce à l’avis de divulgation.
Si vous négligez ce détail et que votre entrepreneur ne paie pas ses fournisseurs, ceux-ci se tourneront vers vous pour percevoir leur dû. S’ils sont nombreux, vous pourriez devoir débourser une seconde fois pour une bonne partie des coûts du projet.
Et pas question de refuser de payer. Les fournisseurs disposent d’une arme redoutable, à ne pas prendre à la légère: l’hypothèque légale de construction. Cette mesure vous empêche de vendre votre maison avant qu’ils ne soient payés, puisqu’une partie de celle-ci leur appartient en quelque sorte. Ils greffent donc une hypothèque sur votre maison afin d’être payés en premier lors de sa revente. Vos créanciers risquent de ne pas apprécier.
Prenez les dénonciations de contrat au sérieux. Si un fabricant vous informe qu’il est le fournisseur de portes et fenêtres de votre projet et dénonce son contrat, assurez-vous qu’il soit payé avant de payer votre entrepreneur général pour les portes et fenêtres et obtenez une quittance écrite de la part du fabricant. Ne vous fiez pas à la parole de l’entrepreneur général, car vous pourriez avoir de très mauvaises surprises s’il est en difficulté financière…
L’hypothèque légale ne peut s’exercer que dans le cas de travaux qui entraînent une plus-value de l’immeuble. Les travaux d’entretien mineurs ne donnent pas droit à cette hypothèque à moins qu’ils ne contribuent à l’augmentation de la valeur de la propriété. Par exemple, une réfection majeure des fondations d’une résidence qui en ferait augmenter la valeur pourrait se qualifier. Par contre, le rafraîchissement du crépi de la fondation ne pourrait justifier une telle hypothèque, car il s’agit d’une réparation ou d’une remise en état d’une composante usée.
Tous les bénéficiaires d’une hypothèque légale de construction doivent respecter certaines formalités essentielles afin de la conserver. Ils doivent inscrire un avis de conservation d’hypothèque légale au Registre foncier concerné dans les 30 jours de la fin des travaux, y désigner l’immeuble grevé, le nom du propriétaire et du créancier et mentionner le montant de la créance.
Le bénéficiaire devra aussi publier un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire au Bureau de la publicité des droits, dans les 6 mois de la fin des travaux, ou d’une action contre le propriétaire de l’immeuble.
Les conseillers en rénovation de RénoAssistance peuvent vous renseigner sur les hypothèques légales et les précautions à prendre si vous faites des travaux majeurs. Les notaires et les avocats sont aussi d’excellentes ressources à consulter afin de vous protéger et vous informer de vos droits et obligations.
Nous avons également un document sur les hypothèques légales que vous pouvez télécharger ici: Les hypothèques légales de construction. Merci à la Chambre des notaires du Québec pour le texte de ce document téléchargeable.
Pour joindre un conseiller de RénoAssistance, composez le 1 877 RENO-360. C’est sans frais, sans obligations.
Eric Perigny
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