La vermiculite: dois-je m’en débarrasser?

Il y a de ces matériaux dont personne ne veut chez soi… Au cours des dernières décennies, il y a eu une grande prise de conscience face aux dangers que posent les matériaux tels que l’amiante, qui peut entraîner des maladies pulmonaires, et l’isolant MIUF (mousse isolante d’urée formaldéhyde), qui est cancérigène.

La vermiculite, plus méconnue, est l’un de ces matériaux dont les propriétaires se passeraient bien. Étant parfois contaminée à l’amiante, il importe de ne pas tenter de la manipuler soi-même.

Qu’est-ce que la vermiculite?

La vermiculite est un minerai isolant et résistant au feu qui se retrouve dans plusieurs résidences construites entre les années 1930 et 1990. Elle se vend toujours d’ailleurs, principalement à des fins agricoles et d’horticulture.

Cet isolant se présente sous forme de petites granules, telles que celles utilisées pour les poêles à bois. Se vendant dans des sacs de plusieurs litres et facile à étendre dans les greniers, la vermiculite pouvait être manipulée aisément par les constructeurs comme par les propriétaires. 

Pourquoi la vermiculite peut-elle être contaminée?

Aujourd’hui, la vermiculite suscite un peu plus qu’un haussement d’épaules, car elle peut poser un danger pour la santé. Mais attention : seules les granules contenant de l’amiante suscitent des inquiétudes, particulièrement celles vendues sous la marque Zonolite® Attic Insulation. Cette compagnie s’approvisionnait exclusivement à la mine Libby, au Montana (aux États-Unis). Cette mine contenant un grand dépôt d’amiante a fait que la vermiculite s’en est trouvée contaminée.

Aucun produit provenant de cette mine n’est vendu depuis 1990. Il est cependant estimé qu’environ 300 000 foyers canadiens contiennent de la vermiculite contaminée à l’amiante, mais il est trop tard pour bénéficier des recours collectifs contre l’entreprise W.R. Grace.

Comment gérer la présence de vermiculite

Mais est-ce qu’un produit contenant de l’amiante, auquel on n’a pas accès puisque placé au grenier, peut être dangereux? Les indications de Santé Canada sont très claires : il faut éviter de manipuler ou d’être en contact avec l’amiante, de quelque façon que ce soit.

Il est recommandé de boucher toutes les fissures, par exemple autour des plafonniers, afin que la poussière d’amiante ne se dégage pas dans l’étage inférieur. De même, si la vermiculite contenant de l’amiante a bougé au fil des années, elle peut avoir descendu le long des murs intérieurs. Il est donc essentiel, dans ces cas-là, de faire en sorte que les ouvertures soient bien scellées.

Enfin, si votre système de ventilation est muni de conduits qui passent par le grenier, il sera important de vérifier qu’ils sont bien étanches afin de ne pas faire circuler la poussière d’amiante dans toute la maison. En effet, un grenier bien aéré peut prévenir la circulation de la poussière vers l’intérieur de la maison.

Comment savoir s’il y a de la vermiculite contaminée à l’amiante chez soi

La vermiculite en soi a été considérée comme une bonne forme d’isolation dans les greniers à une certaine époque, mais toutes les marques ne sont pas contaminées à l’amiante. Notez par contre que de l’amiante (non liée à la vermiculite) peut se trouver dans le ciment, le plâtre, le revêtement mural et le plafond de certaines maisons. L’amiante peut se cacher ailleurs dans la maison aussi.

Si votre maison a été construite avant les années 90’ et que vous souhaitez faire des rénovations, il serait prudent d’effectuer un test afin de déceler la présence d’amiante. En effet, les rénovations pourraient projeter des fibres dans l’air. L’exposition à l’amiante peut entraîner des maladies pulmonaires chroniques telles que le mésothéliome, le cancer du poumon et l’amiantose.

Le seul moyen de savoir s’il y a de l’amiante chez soi est d’effectuer un test. Ce dernier doit être effectué par un professionnel qui sera en mesure de bien se protéger, ainsi que votre maison, lors du processus de prélèvement. Dépendamment de la superficie à vérifier et du nombre de tests requis, une analyse en bonne et due forme peut coûter entre 200$ et quelques milliers de dollars.

Y a-t-il de la vermiculite contaminée dans la maison que je souhaite acheter?

Comment savoir s’il y a de la vermiculite contenant de l’amiante dans le grenier ou les murs de la maison que vous souhaitez acheter? Elena Maria Bejan, chef d’équipe et notaire chez DuProprio affirme : « Si le vendeur sait qu’il y a de la vermiculite dans l’isolation de sa maison, il a l’obligation de le déclarer à l’acheteur. Il peut lui présenter tout test ou rapport d’inspection concernant l’état de l’isolant, mais le vendeur n’est pas obligé de décontaminer, et ce, même s’il y a présence d’amiante dans la vermiculite. Le vendeur doit cependant divulguer l’information à l’acheteur, qui pourra prendre une décision éclairée face à l’achat. »

En tout temps, un acheteur prudent et diligent va demander une inspection comme condition à son offre d’achat. Si l’inspecteur en bâtiment découvre la présence de la vermiculite, l’acheteur aura la possibilité de faire une analyse à ses frais pour savoir si l’isolant contient de l’amiante.

L’acheteur pourra ensuite décider d’acheter la maison ou le condo dans son état actuel, ou d’annuler ou modifier son offre d’achat. Me Bejan précise : « Notons qu’il est possible que l’inspecteur ne décèle pas la présence de la vermiculite, et cela ne constitue pas un vice caché sous principe qu’il n’y a pas de déficit d’usage, c’est-à-dire qu’elle n’empêche pas l’usage normal de la propriété. »

Qui doit payer pour la décontamination?

Certes, la valeur de la propriété sera affectée par la présence d’amiante. Certains acheteurs ne seront tout simplement pas intéressés par la propriété, d’autres pourront faire une offre d’achat avec le prix revu à la baisse, pour couvrir les frais de décontamination. L’impact sera cependant variable selon le type de marché (vendeur ou acheteur) au moment de la vente.

Martin Desfossés, coach en immobilier chez DuProprio, conseille : « Pour faciliter les négociations, le vendeur peut obtenir une ou deux soumissions pour estimer le coût des travaux, ce qui lui permettra de s’appuyer sur une valeur concrète lors des discussions. Ainsi, le vendeur et l’acheteur pourraient s’entendre sur la décontamination des lieux, par exemple, à savoir qui va assumer les frais et quand ce sera fait (avant ou après la vente). »

Quel est le coût d’une décontamination de vermiculite?

Le coût dépendra de la superficie à décontaminer, la facilité d’accès à la zone de travail, et les matériaux qui seront choisis pour réisoler. À titre d’exemple, la décontamination d’un grenier de 1 000 pc. peut coûter entre 10 000$ et 17 000$ dépendamment de ces facteurs. Notez que les prix sont variables et qu’il faudra demander une soumission pour connaître les frais liés à la décontamination de votre grenier.

Comment retirer de la vermiculite contaminée à l’amiante?

Seuls des professionnels devraient être autorisés à procéder à l’enlèvement de la vermiculite contaminée, car il faut de l’équipement spécialisé et des mesures de protection hors normes. La décontamination est un processus méticuleux qui comprend la mise en place d’un couloir temporaire pour protéger les autres pièces du risque de contamination. La vermiculite est ensuite enlevée de manière sécuritaire par aspiration. Ces professionnels sauront aussi comment en disposer de manière à ne pas contaminer l’environnement.

Il importe ensuite d’effectuer un test de la qualité de l’air. Si de l’amiante est toujours détecté, il faudra décontaminer davantage avant de réisoler. Lorsque la qualité de l’air sera adéquate, l’équipe de professionnels sera en mesure de réisoler votre comble (entretoit) avec un isolant qui ne pose pas de danger pour la santé.

La déclaration du vendeur

Mettre sa maison en vente comporte plusieurs responsabilités légales envers les acheteurs. Dans la déclaration du vendeur, il est essentiel de déclarer tout ce que l’on sait de la maison depuis son acquisition, à savoir les réparations qui ont été faites, les sinistres qui sont survenus et, oui, la présence de la vermiculite.

Le prêt hypothécaire et l’assurance

Un vendeur avisé fera faire un test à ses frais, dont les résultats seront disponibles à l’acheteur. Ce sera alors la responsabilité de l’acheteur de décider s’il peut vivre avec la présence de cet isolant. Mais attention : votre banque pourrait décider de ne pas vous accorder un prêt à cause de la présence de l’amiante, tout comme un assureur pourrait refuser de prendre le risque que comporte le contaminant dans la maison.

L’offre d’achat

L’offre (suivie d’une modification à l’offre d’achat à la suite de l’inspection) devra être conditionnelle à l’enlèvement de la vermiculite, ou à une baisse de prix égale aux coûts de décontamination. Un acheteur pourrait aussi se retirer de l’offre s’il se sent inconfortable avec la question. Est-ce que la vermiculite ne contenant pas d’amiante doit aussi être retirée? Il s’agit là d’une décision de l’acheteur essentiellement.

Changer d’isolant

Il est évident que des produits isolants plus performants existent maintenant, dont la fibre de cellulose et le fameux isolant rose en fibre de verre. Mais encore une fois, Santé Canada suggère surtout d’éviter tout contact avec le produit.

Dans le cas de travaux majeurs, voire même de démolition du bâtiment, il faudra alors apporter une attention particulière pour éviter que des particules ne se répandent dans l’air ambiant. Enfin, si vous optez pour l’enlèvement et la décontamination, il faudra prévoir des coûts supplémentaires pour réisoler votre grenier.

Par : Sylvain Lauzon

Sylvain Lauzon est journaliste depuis plusieurs décennies. Il a couvert différentes sphères d’activités : économie, affaires sociales, tourisme et arts et spectacles. Comme concepteur et réalisateur, il a participé à de nombreuses séries télévisées sur de grands réseaux québécois. Depuis quelques années, il est journaliste indépendant et s’intéresse particulièrement à l’univers de l’immobilier. C’est cet intérêt qui le mène notamment à écrire pour RénoAssistance, où il couvre des sujets liés à l’actualité, la rénovation, la construction et plus encore.