Tout ce qu’il faut savoir sur les logements au sous-sol

Alors que le marché immobilier se calme, la flambée des prix de loyers se maintient. Dans de nombreuses grandes villes du Canada, la demande de logements demeure élevée et l’offre, faible. Ajoutons à cela la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et le constat est clair: de plus en plus de propriétaires torontois et montréalais se demandent comment convertir leur sous-sol en un appartement répondant aux normes légales.

Cependant, avant de se pencher sur les avantages et les inconvénients de la location de votre sous-sol, il faut d’abord examiner ce que constitue un appartement au sous-sol légal, en Ontario et au Québec. 

Qu’est-ce qui rend un appartement au sous-sol légal en Ontario? 

En Ontario, un appartement au sous-sol est une deuxième unité qui répond aux exigences du Code du bâtiment de l’Ontario. Essentiellement, si votre propriété respecte les codes de zonage de votre secteur et que votre bâtiment date de cinq ans ou plus, votre deuxième unité doit présenter les éléments suivants: 

1. Une superficie minimale de 13,5 mètres carrés (145 pieds carrés).  
2. Une hauteur de plafond d’au moins 1,95 m. 
3. Des fenêtres dont les dimensions correspondent à au moins 5 % de la superficie de l’espace de vie, et à au moins 2,5 % de la zone de la chambre à coucher.  
4. Eau chaude/eau froide, lavabo, évier et accès à une salle de lavage.  
5. Des systèmes de chauffage, de climatisation et d’électricité approuvés par un électricien de l’Electrical Safety Authority (anglais).
6. Une séparation coupe-feu ayant une résistance d’au moins 30 minutes entre l’appartement et l’unité principale.  
7. Une deuxième sortie de secours. 

Qu’est-ce qui rend un appartement au sous-sol légal au Québec? 

De l’autre côté de la rivière des Outaouais, un appartement au sous-sol au Québec est soumis à une réglementation précise portant sur la location de l’appartement. D’un point de vue provincial, l’enjeu le plus important est la location et la présence d’une fenêtre pouvant servir de deuxième sortie de secours. Cette fenêtre de sortie de secours doit être suffisamment large pour permettre à un enfant et à un adulte de sortir par cette ouverture, et doit s’ouvrir facilement sans grille anti-intrusions. 

Comme vous pouvez le constater, les exigences légales concernant les appartements au sous-sol sont très précises. Pour que l’appartement soit une deuxième unité d’habitation à l’intérieur de la maison, les exigences ci-dessus constituent un minimum. De plus, les spécifications exactes et les éléments dont vous aurez besoin dépendront du lieu où se trouve votre résidence. 

Quels codes doivent être respectés avant de louer votre sous-sol? 

Pour savoir quels codes doivent être respectés, vous devez vous rappeler que vous aurez affaire à divers codes, à divers niveaux. 

Ontario 

Si vous êtes en Ontario, votre bâtiment devra répondre aux normes du Code du bâtiment de l’Ontario. Si votre bâtiment est un peu âgé, il est préférable de recourir aux services d’un·e inspecteur·trice en bâtiment ou d’un·e entrepreneur·e général·e. Ces spécialistes pourront vous dire si vous devez apporter des modifications à l’espace avant de considérer votre sous-sol comme un appartement. 

Ensuite, votre bâtiment doit respecter les normes du Code des incendies pour vous assurer que le sous-sol permet une évacuation sécuritaire en cas d’urgence. Le service des incendies peut effectuer cette inspection. Toutefois, même avec son approbation, votre appartement au sous-sol n’est pas encore légal pour autant. Enfin, vous devrez vous assurer de respecter les règlements particuliers en place dans votre municipalité. Par exemple, les villes de Toronto, Mississauga, Brampton, Milton, Burlington et Hamilton disposent des règlements municipaux et de processus précis concernant les appartements au sous-sol. 

Québec 

Tout comme l’Ontario, les règles au Québec varient selon le lieu de votre appartement au sous-sol. Tous les bâtiments dans la province, y compris les appartements au sous-sol, doivent répondre aux normes de la Régie du bâtiment du Québec. Ensuite, la plupart des municipalités disposent de règles et règlements précis régissant les appartements au sous-sol. Par exemple, Montréal dispose de règles particulières portant sur la configuration, la ventilation, l’éclairage, les électroménagers, les sorties, et d’autres éléments particuliers pour les deuxièmes unités d’habitation. 

Quels sont les coûts d’un appartement au sous-sol répondant aux normes légales?  

Naturellement, les coûts d’un tel appartement varieront en fonction du secteur où vous habitez, de même que de l’état et de la configuration du sous-sol en question. Mais considérons un sous-sol non fini comme point de référence, et voyons quel est le prix d’une finition de sous-sol en 2023.  Nous calculons en moyenne pour une superficie de 900 pi2 (soit une maison standard de 30x30pi ou 25x35pi) qu’un sous-sol clés en main sans salle de bain est possible à partir de 45 000 $ à Montréal et de 70 000 $ à Toronto. Tenez compte du fait que ces chiffres reflètent le prix de la finition d’un sous-sol, et non de la création d’une seconde unité d’habitation. 

Puisqu’une deuxième unité a besoin, entre autres, d’une salle de bain, d’une cuisine, d’une entrée indépendante, de plusieurs commodités qui devaient être applicables et conformes aux codes du bâtiment et de prévention des incendies, les coûts du projet peuvent monter en flèche! Selon Debora Tricarico, l’une de nos expertes conseillères en rénovation, la conversion complète d’un sous-sol non aménagé en appartement légal commence généralement à 85 000$ + tx basé sur un modèle de 900pi². 

Les coûts varieront en fonction de l’état actuel de votre sous-sol, des prix pour les travaux dans votre secteur et des travaux nécessaires sur des éléments de structure. Il est toujours préférable de discuter avec un·e entrepreneur·e professionnel de confiance ou un spécialiste des travaux de sous-sol qui pourra vous guider dans le processus et les travaux visant à concevoir un espace qui, en plus de répondre aux normes légales, attirera des locataires de qualité. 

Comment louer un appartement au sous-sol  

Le processus pour la location d’un appartement au sous-sol répondant aux normes légales peut sembler complexe au départ. Mais pas de souci: nous l’avons subdivisé en étapes simples! 

1. Vérifiez si votre appartement au sous-sol respecte tous les codes et règlements municipaux. Veillez à ce qu’il soit en bon état et propre, et soit doté de tous les électroménagers requis, de même que de détecteurs de fumée et de dioxyde de carbone. 
2. Prenez des photos professionnelles. Si vous n’avez pas un appareil photo de qualité, recourez aux services d’un photographe immobilier pour quelques heures; il utilisera les éclairages appropriés, photographiera l’appartement et fera les retouches nécessaires pour mettre en valeur votre espace. 
3. Annoncez l’appartement, en mentionnant toutes les rénovations que vous avez effectuées et en donnant une description détaillée des commodités, de l’espace et des avantages.  
4. Fixez un prix juste pour le marché. Faites vos recherches et voyez combien se louent des unités similaires dans le quartier. Selon votre secteur, il pourrait être difficile d’ajuster le loyer ultérieurement, sans devoir trouver de nouveaux locataires.  
5. Passez en entrevue vos locataires. Vous pouvez également procéder à une vérification de crédit et des références, et leur demander une preuve de revenus si vous le souhaitez. Règle générale, mieux vaut sélectionner soigneusement vos locataires, car de bons locataires vous faciliteront la vie.  

Quels sont les avantages et les désavantages de la location de votre sous-sol?

Les avantages 

• Source de revenus additionnelle. Naturellement, transformer une partie de votre résidence actuelle en une deuxième source de revenus est l’une des principales raisons pour lesquelles les gens font tout ce travail. La location peut vous aider à payer votre hypothèque, à rembourser des dettes ou à épargner davantage pour l’avenir.
• Augmentation de la valeur de la propriété. Les rénovations pour une deuxième unité d’habitation constituent un moyen éprouvé d’accroître la valeur de votre propriété. De nombreuses familles à Toronto et à Montréal recherchent une deuxième unité d’habitation qui servira de logement pour le ou la gardien·ne d’enfants, de logement intergénérationnel ou d’appartement à louer.  

Les désavantages 

• Moins d’intimité. Un des principaux inconvénients d’un appartement au sous-sol, c’est que vous aurez moins d’intimité en tant que propriétaire de maison. Avant tout, en louant une partie de votre résidence, vous vivrez essentiellement avec un inconnu dans votre propre maison. De plus, si l’insonorisation n’est pas au point dans votre résidence, vous pourriez entendre vos locataires à toute heure de la nuit. 
• Coût de l’aménagement de l’espace. Les appartements au sous-sol ne sont pas bon marché. Transformer un sous-sol moyen non fini en un espace de vie que vous pourrez légalement louer peut vous coûter jusqu’à 10 000 $ (ou plus). Il s’agit d’un gros investissement, et il vous faudra des années pour récupérer les coûts au moyen de la location.  
• Être un propriétaire d’immeuble locatif n’est pas de tout repos. Dès que vous louez votre espace, vous devenez une sorte de propriétaire d’immeuble locatif. Ce titre vient avec tout le stress et toutes les responsabilités que vous imaginez. Si quelque chose brise, vous devez le réparer; si quelque chose doit être repeint, c’est à vous de le repeindre. De plus, vous devrez vous occuper de locataires qui pourraient causer des problèmes, être bruyants ou, dans de rares cas, causer des dommages importants à votre propriété. Vous comprenez l’idée. Pour certaines personnes, ça ne vaut pas le stress et les maux de tête. 
• Impôts. Lorsque vous louez une deuxième unité d’habitation, vous devez payer au gouvernement provincial des impôts sur les revenus de location. De nombreux propriétaires qui louent un logement pour la première fois ne sont pas au courant de cette obligation lorsqu’ils commencent le processus, et les choses peuvent se compliquer rapidement. Il existe de nombreuses façons d’alléger votre fardeau fiscal. Il est préférable de discuter avec un comptable agréé qui connaît les diverses exemptions et les façons de réduire les impôts sur votre revenu de location.

Prêt à rénover votre sous-sol? 

Les lois et règlements municipaux régissant les appartements au sous-sol sont plutôt complexes, mais le projet de rénovation de votre sous-sol n’a pas à être compliqué pour autant. Nos Conseiller·ères en rénovation vous aideront dans ce processus et obtiendront pour vous jusqu’à trois soumissions d’Entrepreneur·es Vérifié·es dans votre région. Vous êtes encore dans la phase recherche d’idées? Laissez-vous inspirer par nos projets d’aménagements de sous-sol, les tendances sous-sol 2023 et des idées d’aménagement de sous-sol originales et pratiques. Si vous êtes prêt·es à passer à l’action ou désirez en apprendre plus, consultez notre article sur la rénovation de sous-sol!